Продажа комнаты в коммуналке

[STar]

Есть желание продать свою комнату в 3ех комнатной коммуналке с двумя соседями. За объявленную мной сумму готовы купить оба, но в итоге не кто по факту из них у меня комнату не покупает и отказанную писать не хочет. Проблема еще в том что по месту прописки в данной коммуналке из них не кто не проживает, реального адреса их проживания я не знаю и куда отсылать заказные письма соответственно тоже не знаю, известно лишь что одна соседка получила гражданство Англии и сейчас проживает там, другой сосед проживает где то не подалеку но где в виде связи имею только сотовые телефоны обоих.
  Из информации из интернета по моему вопросу нашел вот что:
1) Что делать, если собственники других комнат в коммунальной квартиры в которой продается комната не проживают в ней и адреса их неизвестны?

В этом случая продавец комнаты направляет собственникам других комнат извещение о продаже доли по последнему известному ему месту их жительства. И тогда можно считать, что требование об извещении отсутствующих сособственников выполнено. Кроме того, продавец должен представить доказательства того, что их место пребывания неизвестно (данные адресного бюро, сообщение местной администрации, налоговых органов о задолженности отсутствующего лица по уплате налогов, сборов и иных платежей и т.д.)
так же:
Если между сособственниками сложились конфликтные отношения и продавец доли не уверен в том, что его соседи будут действовать добросовестно и не откажутся от того, что были извещены о продаже доли, то он может подать заявление в нотариальную контору. Любая нотариальная контора вправе совершить такое нотариальное действие, как передача заявления от одного лица к другому (п. 11 ст. 35 Основ законодательства о нотариате).

В связи с этим вижу один выход из сложившейся ситуации:
Еду в Центральное адресное бюро Москвы и области, делаю запрос адресов проживания соседей (хотя из п. 11 ст. 35 Основ законодательства о нотариате, нотариус сам должен найти и передать отказные для подписания соседям), передаю полученные адреса нотариусу для отправки им писем и через месяц если не ответа ни привета от них нет, продаю свою комнату любому желающему.
Все ли правильно я понял или нет, и могут ли быть в моем случае еще какие нибудь подводные камни? Заранее спасибо!

[Lady_T]

а две другие комнаты в квартире в собственности или муниципальные?

[vovchik]

по месту прописки в данной коммуналке из них не кто не проживает

т.е. они зарегистрированны в этой квартире и это точно известно?
тогда эту информацию и подтвердит адресное бюро, как следствие

Кроме того, продавец должен представить доказательства того, что их место пребывания неизвестно

это отпадает и нотариус отправляет нотариально заверенное ваше заявление с уведомлением по вашему адресу.
 В обычном случае после получения нотариусом уведомления о получении письма совладельцами через 30 дней вам выдают "Согласие на отказ от права преимущественной покупки" и можете продавать кому угодно.
 Но если их никто не получает (т.к. фактичесуое место проживание неизвестно) уведомление о вручении заявления нотариусу не возвращается, соответственно граждане не считаются уведомленными и "согласие" выдать вам не могут...  Остается несколько вариантов:
1. решать вопрос с почтальоном, который доставляет уведомления (может кто то вместо собственников якобы получит письмо и распишется за них, что не совсем законно но иногда помогает) это при том условии что не нужно идти в Почтовое отделение получать заказное письмо (там это не прохляет нужен паспорт), а его приносят по адресу.
2. попытаться договориться с совладельцами все же, либо узнать их фактическое место проживание (раз уж у вас есть связь по телефону) может поручить это доверенному лицу который сможет это сделать (в случае неприязненных отношений у вас с совладельцами)
3. передать имущество (вашу долю) безвозмездно т.е. подарить.. Хотя это тоже не совсем законно, по сути притворная сделка и при очень большом желании может быть оспорена и расторгнута через суд    Правда это еще нужно доказать т.е. факт передачи денег теоретически вы можете подарить кому угодно это ваше право
4. обращаться в суд с иском о чинении препятствий, и после неоднократных попыток суда найти этих граждан (запросы, свидетельские показания и т.д.)

Да все это естественно только в том случае если эти ваши соседи действительно являются собственниками комнат или долей в вашей комуналке.
У нас например в коммуналках встречаются еще и муниципальные (неприватизированные) комнаты.


Добавлено: 18 Январь 2010, 03:15:47вот это меня проперло среди ночи 

[STar]

а две другие комнаты в квартире в собственности или муниципальные?

Одна из комнат была муниципальной (сосед ждал очереди на жилье), но так как до 2010 года приватизация заканчивается, сосед свою комнату приватизировал и тоже решил продавать но за очень дорого. У соседки комната уже давно приватизированная, тянула с покупкой у меня комнаты до последнего, теперь не могут договориться с соседом, он не дает отказную, якобы если она хочет купить у меня комнату то пусть и его покупает. 
Добавлено: 18 Январь 2010, 11:24:56

т.е. они зарегистрированны в этой квартире и это точно известно?
Добавлено: 18 Январь 2010, 03:15:47вот это меня проперло среди ночи 

Хорошо приперло, мне понравилось 
Прописаны точно они оба, на счет регистрации придется ехать в бюро узнавать.

мммм, а нотариус не дает бумажек что не смог связаться с соседями для передачи моих объявлений о продаже комнаты?

есть еще притворный вариант, но тоже не факт что прокатит:
Как же быть в ситуациях, когда есть сособственники, но нет возможности связаться с ними, уведомить о предстоящей сделке? Например, выехали на постоянное место жительства, приватизировав комнату, и не оставили адреса для рождественских поздравлений. Порой (и только в самом крайнем случае)практикуется двухступенчатая схема оформления. Суть ее в том, что вначале продавец дарит покупателю малую долю своего недвижимого имущества. И с этого момента будущий приобретатель становится таким же сособственником, как и другие, и наравне с ними получает преимущественное право покупки. После регистрации договора дарения в ГУФРС продавец и покупатель заключают договор купли-продажи на остальную, большую часть жилья на как бы совершенно законных основаниях. И хотя такие сделки в принципе регистрируются, хитрость эта шита белыми нитками. По закону все вроде бы безупречно, поскольку не существует `очередности сособственников`. Главное, что один из них воспользовался своим правом. `Прокатить` эта `двух ходовка` может только тогда, когда действительно не ущемляет ничьих интересов, и связь с отсутствующими соседями реально утрачена. Но все равно схема эта рискованная и по суду легко оспаривается.

vovchik, спасибо за инфу, поеду еще к юристу съездю, может чего еще умного подскажет.

[Lady_T]

STar, ваша задача уведомить сособственников о продаже своей комнаты, т.е. добиться того, чтобы они собственноручно расписались в получении заказного письма,  лучше вам сделать это лично, т.е. если у вас имеются их телефоны, то попытаться договориться о встрече, ну или через доверенное лицо.
Хочу обратить ваше внимание, что в течение 30 дней, если они хотят купить вашу комнату, то должны выразить свое согласие в письменном виде, юридически их молчание расценивается как нежелание приобретать недвижимость, но на практике для юридической чистоты сделки и для того, чтобы ее в дальнейшем нельзя было оспорить в суде, оформляют нотариально заверенный отказ в приобретении.
Если все-таки получить законный отказ в приобретении вашей площади не представится возможным, я бы тоже предложила продать комнату, оформив на покупателя Договор дарения... факт получения денег оформляется распиской. Но...
Имущество, полученное в дар, облагается 13-проц. налогом. Поэтому одаряемому придется платить 13 проц от стоимости квартиры по оценке БТИ. Эту сумму просто надо вычесть из стоимости квартиры при продаже. И все - ваши соседи ни при чем...
Добавлено: 19 Январь 2010, 00:21:20

Как же быть в ситуациях, когда есть сособственники, но нет возможности связаться с ними, уведомить о предстоящей сделке? Например, выехали на постоянное место жительства, приватизировав комнату, и не оставили адреса для рождественских поздравлений. Порой (и только в самом крайнем случае)практикуется двухступенчатая схема оформления. Суть ее в том, что вначале продавец дарит покупателю малую долю своего недвижимого имущества. И с этого момента будущий приобретатель становится таким же сособственником, как и другие, и наравне с ними получает преимущественное право покупки. После регистрации договора дарения в ГУФРС продавец и покупатель заключают договор купли-продажи на остальную, большую часть жилья на как бы совершенно законных основаниях. И хотя такие сделки в принципе регистрируются, хитрость эта шита белыми нитками. По закону все вроде бы безупречно, поскольку не существует `очередности сособственников`. Главное, что один из них воспользовался своим правом. `Прокатить` эта `двух ходовка` может только тогда, когда действительно не ущемляет ничьих интересов, и связь с отсутствующими соседями реально утрачена. Но все равно схема эта рискованная и по суду легко оспаривается.

мне этот вариант категорически не нравится... зачем огород городить?

[vovchik]

мммм, а нотариус не дает бумажек что не смог связаться с соседями для передачи моих объявлений о продаже комнаты?

не дает.

есть еще притворный вариант

этот вариант используется в основном когда нужно официально провести факт передачи денег, например если покупатель расплачивается кредитными средствами или сертификатом или по иной федеральной программе (расселение, очередники, сироты и т.д.)
в такой ситуации в случае спора с совладельцами им проще будет доказать факт уклонения от ваших обязательств перед ними (о предложении к покупке) т.к. фактически сделка возмездная (ну или вторая ее часть) это уже факт.

Имущество, полученное в дар, облагается 13-проц. налогом. Поэтому одаряемому придется платить 13 проц от стоимости квартиры по оценке БТИ.

Тань и то это в том случае если эта стоимость будет отражена в договоре дарения, просто нотариусы часто чтобы повысить свои коммисионные пишут в договоре реальную рыночную стоимость (обратите внимание на это, даже если договор будет составлен в простой писменной форме)
 

И все - ваши соседи ни при чем...

очень даже и причем  если смогут доказать ...

факт получения денег оформляется распиской.

сделка расторгается, а мнимые покупатели долго судятся с продавцом, потратившим уже все деньги 

[STar]

Lady T я со статьей  250 ГК РФ ознакомился, только в ней не указано что я должен брать с них какие либо подписи, это лишь детали для подтверждения факта передачи им моего уведомления, я думаю в данном случае добиться от них этой подписи так же как и отказных при личных или не очень встречах врятли удастся, да собственно и не нужно, в законе (цитата: Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю) я должен их лишь известить в письменном виде, при этом процесс как я должен сделать не описывается... В общем разработал план как вручить обоим письма (всю ночь уснуть не мог, сцуко), о деталях расскажу как будут результат.

До судов доводить конечно не хочется, но рассматриваю все варианты, на всякий случай...

не дает.

vovchik как мне удалось выяснить у юриста, если я рассылаю письма соседям через нотариуса, все равно будут какие то доказательства о том что письма (заказным письмом с уведомлением и описью о вложении) я по местам их регистрации (или прописки) направлял, для суда зачастую этого достаточно, так как я письменно по закону их известил, а в законе что они должны их получить или где то расписаться за получение не написано... но это я так до кучи сделаю...

[vovchik]

STar, так оно и есть, но это доказательства для суда, т.е. для внесудебного разбирательства этого не достаточно.
Регистрационная палата без отказа совладельцев, нотариально заверенных, либо подписанных лично при регистраторе заявлений, сделку не зарегистрирует полюбому

[akisha]

vovchik, проблема в том что вроде оба совладельца на словах согласны купить или написать отказную, но выставляют слишком много побочных условий при том их выполнить не возможно и встречатся и что то обсудить всем троим отказываются. Просто абсудно слышать заявления типа: я подпишу отказную если второй покупатель купит и мою комнату за 2500 т.р. (при том что цена комнаты в базарный день 1800 т.р. максимум) или я согласна купить, но куплю когда мне будет удобно через 3 месяца или 3 года. Если мы говарим о соблюдении законности, то есть только два варианта: или покупают или пишут отказную, ни о каких доп условиях не может быть и речи. Проблема осложняется еще и тем что одна из совладелец девушка - блондинка (диагноз, а не только цвет волос) только ее глупость и поставила всех в такое положение или напрашивается другой вывод и хочу купить и не могу, но хочу что б мне досталось все равно.  Письма больше будут являться способом, напомнить о законности их требований и условий. Есть  надежда на здавый смысл и что до суда дело не придется доводить.

[vovchik]

Есть  надежда на здавый смысл

это уж точно навряд ли, если...

одна из совладелец девушка - блондинка (диагноз, а не только цвет волос, кроме того у нее второе гражданство Англии

 понятно что она не продавать по адекватной цене и покупать не собирается может ее развлекает такая ситуация вашей зависимости от нее...
еслиб она одна такая была 

[akisha]

понятно что она не продавать по адекватной цене и покупать не собирается  может ее развлекает такая ситуация вашей зависимости от нее...
еслиб она одна такая была

С неадекватной ценой у нас мужчина как раз. Я надеюсь ей развлекаться в суде тоже понравится или если комната продастся товарищам с ближнего зарубежья в колличестве  20 человек на квадратный метр.

[vovchik]

akisha, не переживай, вопрос решится так или иначе..
просто они еще не знают своего счастья  с теми товарищами 
щас они получают удовольствие, зато потом вы  все закономерно...

[akisha]

vovchik, меня состояние "зависли" раздражает.

[vovchik]

akisha, а ты расслабься и получай удовольствие 
а там и цены вон уже в гору пошли 

[korsikanets]

а там и цены вон уже в гору пошли

коммуналка коммуналке рознь! в общей картине цены пошли вверх. а у него может и нет! знаю непонаслышке!

[STar]

STar, так оно и есть, но это доказательства для суда, т.е. для внесудебного разбирательства этого не достаточно.
Регистрационная палата без отказа совладельцев, нотариально заверенных, либо подписанных лично при регистраторе заявлений, сделку не зарегистрирует полюбому

Блин, снова засада, ладно этот вопрос еще про вентилирую.

korsikanets, угу, цены пока подросли только на квартиры, а вот на комнаты с лета упали, по крайней мере у нас в Люберцах и расти обратно не хотят    
Добавлено: 19 Январь 2010, 22:20:27з.ы.

STar, так оно и есть, но это доказательства для суда, т.е. для внесудебного разбирательства этого не достаточно.
Регистрационная палата без отказа совладельцев, нотариально заверенных, либо подписанных лично при регистраторе заявлений, сделку не зарегистрирует полюбому

vovchik, можно тут по подробней, мне не очень понятны мои дальнейшие действия в случае не получения отказа от соседей, заставить их где либо расписаться правов у меня нет, да и не у кого нет, по закону они вообще не обязаны не где расписываться и как быть, идти в суд, смысла не вижу что я против них предъявлю?
Хотя странно все это, ведь регистрируют сделки без подписулек и подают в суд соседи через 2-3 месяца после сделки судя по отзывам в инете, значит зарегистрируют все же...

И другой вариант, допустим у меня будут доказательства, что соседи получили от меня уведомления о продаже комнаты, но нет их подписей и куда с ними в суд или куда?

[Lady_T]

Тань и то это в том случае если эта стоимость будет отражена в договоре дарения, просто нотариусы часто чтобы повысить свои коммисионные пишут в договоре реальную рыночную стоимость (обратите внимание на это, даже если договор будет составлен в простой писменной форме)

Вов, а зачем позволять нотариусу указывать в договоре дарения рыночную цену квартиры? В риэлторской практике даже в дог-ре купли-продажи не всегда реальная цена стоит - не важно - нотариально удостоверенном или ППФ... Уходить от налогов уже все давно научились...
STar, Если честно, то если не удастся цивилизованными методами получить от соседей отказ, то я бы пошла по пути купли-продажи через договор дарения... А оспорить можно все что угодно при желании...

Lady T я со статьей  250 ГК РФ ознакомился, только в ней не указано что я должен брать с них какие либо подписи,

но насколько я помню, там также не указано, что должен быть письменный отказ соседей, а по факту он нужен, опять же, чтобы ваши соседи не могли оспорить сделку и уйти в несознанку, что никаких уведомлений они не получали

Добавлено: 20 Январь 2010, 00:11:58а еще вариант, что распишутся на уведомлении левой ногой, а потом могут заявить, что подпись на уведомлении поддельная))))

[vovchik]

Хотя странно все это, ведь регистрируют сделки без подписулек и подают в суд соседи через 2-3 месяца после сделки судя по отзывам в инете, значит зарегистрируют все же...

конечно регистрируют  договор дарени например, или дарение и продажу (двойная сделка), или вот как вариант

а еще вариант, что распишутся на уведомлении левой ногой, а потом могут заявить, что подпись на уведомлении поддельная))))

А оспорить можно все что угодно при желании...

совершенно согласен 

vovchik, можно тут по подробней, мне не очень понятны мои дальнейшие действия в случае не получения отказа от соседей,

я уже говорил, да и вы сами озвучили ответ:

И другой вариант, допустим у меня будут доказательства, что соседи получили от меня уведомления о продаже комнаты, но нет их подписей и куда с ними в суд?

я надеюсь у вас есть свидетели  и какое именно уведомление они получили? там четко должна быть указана цена, дешевле которой вы не имеете права потом продавать!

[STar]

я надеюсь у вас есть свидетели

Соседу думаю вручить уведомление при свидетелях, вот с соседкой сложнее.

[Lady_T]

STar, а покупатель-то на комнату есть уже?

[STar]

Lady_T, ну кроме соседей пока никому не предлагал, соседка звонила пару дней назад, переживала что бы я без нее комнату не продал. Сомневаюсь только, что я ее дождусь. Беда еще в том что я планирую продавать комнату и покупать квартиру через Миэль, а они врятли будут браться за продажу комнаты с проблемами, так как несут ответственность перед потенциальным покупателем по договору за чистоту сделки.
По этому пока с соседями вопросы не утрясу дальше не дергаюсь...

[Lady_T]

STar, ну тогда Миэль и должен тебе помочь с соседями разобраться - это тоже их работа,  тогда миэлевские юристы и риэлторы даром хлеб едят...
Тебя на форуме консультируют два проф риэлтора  - я и Вовчик, а почему Миэль в этом не участвует? 

Беда еще в том что я планирую продавать комнату и покупать квартиру через Миэль, а они врятли будут браться за продажу комнаты с проблемами, так как несут ответственность перед потенциальным покупателем по договору за чистоту сделки.

Извини конечно, но странное заявление, если ты заключаешь с фирмой договор, то она несет ответственность в первую очередь перед тобой как своим клиентом, который заплатит ей комиссию... и это не значит, что не будет соблюдена юридическая чистота сделки.

[vovchik]

два проф риэлтора  - я и Вовчик

моя ж ты ззолотой  я всегда говорил что это призвание, помогать людям

[Lady_T]

vovchik, чо, неужели ты не риэлтор?  а хто тогда?

[vovchik]

Lady_T, ну что ты коллега, я просто порадовался за нас с тобой, двух профессионалов 
я же говорю эт опризвание  ну и профессия конечно же..